温州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则解读

　　《温州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》近日正式发布，为了让大家更好地理解“商转公”政策，早日享受住房公积金贷款政策红利，现将“商转公”政策解读如下：

　　#01

　　什么是“商转公”？

　　“商转公”系商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的简称，是指已办理商业性个人住房贷款且具备住房公积金个人住房贷款资格的缴存职工，在还款期间将商业性个人住房贷款余额转换成住房公积金个人住房贷款。

　　#02

　　为什么要实施“商转公”？

　　目前，公积金首套房5年期以上贷款年利率为2.85%，二套房5年期以上贷款年利率为3.325%，虽然当前存量房利率实施批量下调，但较商贷利率仍具有优势，实施“商转公”主要是为了更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，让更多的缴存职工有机会享受住房公积金制度红利，减少房贷利息支出，减轻家庭还贷压力。

　　#03

　　申请“商转公”具体需要符合哪些条件？

　　具有完全民事行为能力的职工，在本市市域内因购买、建造、翻建或大修自住住房已办理纯商业性个人住房贷款的，符合住房公积金个人住房贷款申请条件的，同时具备下列条件时，可申请转为公积金贷款：

　　（一）原商业贷款所购住房应已取得不动产权证书；

　　（二）申请人为原商业贷款借款人或其配偶，且须是不动产权证书载明的产权人，除借款人本人、配偶外，不动产权证书不得载有其他权利人；

　　（三）申请商转公贷款应以原商业贷款所购住房作为抵押担保，该住房除原商业贷款设定的抵押登记外，无其他抵押、查封、居住权设定等权利限制情形；

　　（四）申请人原商业贷款还款正常、尚未结清、不存在连续逾期3次或累计逾期6次情形，且原商业贷款银行同意申请人提前结清全部商业贷款。

　　#04

　　申请“商转公”为什么需要征得原商业银行同意？

　　原住房商业贷款合同受到法律保护，不可单方随意变更，需双方友好协商，取得银行同意。

　　#05

　　“商转公”政策适用群体？

　　“商转公”的申请对象为在本市市域内因购买、建造、翻建或大修自住住房已办理纯商业性个人住房贷款，并符“商转公”条件的本地和异地住房公积金缴存职工，包括灵活就业缴存职工。

　　#06

　　原贷款为组合贷款，现把公积金贷款部分全部还清后，是否可以把原商贷部分转为公积金贷款？

　　不可以。“商转公”贷款中的原住房商业贷款仅限于纯商业贷款，不包括已经办理的公积金组合贷款中商业贷款部分。因缴存职工家庭办理组合贷款时已经使用了公积金，因此该套住房不能再次申请公积金贷款。

　　#07

　　“商转公”申请是否有房屋套数限制？如何认定？

　　我市“商转公”贷款在房屋套数认定上，与现行公积金贷款政策保持一致。家庭名下超过2套房子的，不可申请公积金贷款。

　　缴存人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）住房套数认定范围，以不动产登记部门记载的购房所在地县（市、区）级行政区域范围内房屋信息为准。已拥有的房屋使用土地性质为集体所有的，申请住房公积金贷款时不计入住房套数。

　　#08

　　已办理过一次公积金贷款，第二次购房办了商业贷款，可以申请“商转公”吗？

　　根据我市公积金贷款政策规定，职工家庭已使用公积金贷款（含公转商贴息贷款、异地公积金贷款）2次的（2018年6月之前贷款的，统一计算为1次），暂停其第3次公积金贷款申请。如果首次申请的公积金贷款已结清，再次购房办理了商业贷款，可以申请“商转公”贷款。

　　#09

　　目前没有缴存公积金，现在开始缴存公积金，缴存满6个月后是否可以申请“商转公”贷款？

　　可以。借款人申请“商转公”贷款时，公积金账户处于正常缴存状态，且连续缴存满 6 个月以上即可。

　　#10

　　我市“商转公”有几种办理方式？各有什么特点？

　　充分考虑不同家庭的实际情况，我中心推出的“商转公”有“先还后贷”和“直接置换”两种办理方式，职工可以根据实际情况自行选择。

　　“先还后贷”方式，缴存职工在“商转公”审批通过后，需自筹资金先行结清原商业贷款。该方式流程简单、手续方便、业务周期短，且原商业贷款银行不限于公积金中心受托银行。

　　“直接置换”方式，缴存职工无需自筹全部资金结清原商贷，可最大限度减少职工筹资压力、降低置换成本。该方式相较于“先还后贷”方式，流程复杂、环节较多、业务周期相对较长。该方式的原商业贷款银行应为公积金中心的委托贷款银行，并且“商转公”的委托贷款银行与原商业贷款银行须保持一致。

　　#11

　　“商转公”贷款额度怎么认定？

　　计算方式和最高限额按照申请“商转公”贷款时我市公积金贷款政策执行，且应当同时符合以下规定：

　　（一）不得超出申请“商转公”贷款时的商业贷款余额（取千元以上整数），通过“直接置换”方式办理的还应不超过原商业贷款剩余本金扣除1个月月还款额后的余额（取千元以上整数）。

　　（二）申请人“商转公”贷款金额与本人及其配偶因购买、建造、翻建、大修自住住房提取的住房公积金金额之和不得超过该套自住住房总价。

　　#12

　　为什么通过“直接置换”方式办理啊“商转公”的，公积金贷款额度还应不超过原商业贷款剩余本金扣除1个月月还款额后的余额？

　　因为公积金贷款从申请到放款需要一定时限，通过“直接置换”方式办理“商转公”贷款的，在公积金贷款申请到放款期间，存在申请人正常归还1期商业贷款月供情况，导致公积金贷款放款的金额大于原商业贷款余额，商业银行无法处理多余资金。

　　#13

　　当公积金贷款额度不足以结清商业贷款时，可以申请组合贷款吗？

　　“商转公”贷款仅限于纯商业性个人住房贷款转纯公积金贷款，不能转为组合贷款。当公积金贷款额度不足以结清商业贷款时，其差额部分由个人自筹，与公积金贷款一同结清商业贷款。

　　#14

　　“商转公”贷款利率怎么认定？

　　“商转公”贷款利率以借款人公积金贷款申请时家庭名下住房套数和借款期限为依据而认定的，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。

　　#15

　　“商转公”贷款期限怎么确定？

　　“商转公”贷款期限可以不受原商业贷款剩余还款期限限制，可根据申请时公积金贷款政策规定，依照借款人的贷款金额、还款能力以及其他相关条件重新确定，最长不超过30年（360个月），同时借款人最后一期还款时的年龄不得超过65周岁。

　　#16

　　申请“商转公”贷款需要准备哪些材料？

　　申请商转公贷款，除了提供公积金贷款规定的申请资料外，还须提供下列资料（原件及复印件）：

　　（一）《不动产登记信息查询记录（查询查封抵押）》；

　　（二）原商业贷款近一年的还款明细；

　　（三）原商业贷款银行签署同意的《温州市商转公贷款联系函》；

　　（四）采用直接置换模式的，须提供差额部分结清凭证（若公积金贷款金额小于原商业贷款余额）、《温州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款三方协议》（以下简称“三方协议”）。

　　#17

　　先还后贷“商转公”模式的具体办理流程是什么？

　　1.贷款预申请：申请人持相关资料向公积金管理机构提出商转公贷款预申请，经审核，对于符合条件的，公积金管理机构开具《温州市商转公贷款联系函》；申请人持《温州市商转公贷款联系函》向原商业贷款银行提出签署《温州市商转公贷款联系函》申请。

　　2.贷款申请：申请人持原商业贷款银行已签署同意的《温州市商转公贷款联系函》向公积金管理机构提出商转公贷款正式申请。

　　3.贷款审批：公积金管理机构按照相关要求对申请人提交的材料进行审核、审批。

　　4.结清商贷：申请人自筹资金结清原商业贷款。

　　5.抵押注销：原商业贷款银行在申请人结清原商业贷款后10个工作日内，注销申请人原商业贷款抵押登记。

　　6.抵押登记：公积金管理机构通过公共数据平台确认原商业贷款抵押登记注销后，按照相关要求办理房屋抵押登记手续。

　　7.贷款发放：公积金管理机构将贷款资金划入申请人指定的符合规定的银行账户。

　　#18

　　直接置换“商转公”模式的具体办理流程是什么？

　　1.贷款预申请：申请人持相关资料向公积金管理机构提出商转公贷款预申请，经审核，对于符合条件的，管理机构开具《温州市商转公贷款联系函》、签署《三方协议》；商转公贷款申请人持《温州市商转公贷款联系函》和《三方协议》向原商业贷款银行机构提出签署申请。

　　2.贷款申请：申请人持原商业贷款银行机构已签署同意的《温州市商转公贷款联系函》和《三方协议》向公积金管理机构提出商转公贷款正式申请。

　　3.贷款审批：公积金管理机构按照相关要求对申请人提交的材料进行审核、审批。

　　4.部分结清：若公积金贷款金额小于原商业贷款余额的，申请人须自筹资金结清差额部分。

　　5.抵押登记：公积金管理机构联系原商业贷款银行机构，获取申请人结清差额部分的还款凭证后，公积金管理机构办理房屋顺位抵押。

　　6.贷款发放：公积金管理机构发放贷款至《三方协议》约定的银行内部账户。

　　7.抵押注销。原商业贷款银行机构应在商业贷款结清后10个工作日内注销申请人原商业贷款抵押登记。

　　#19

　　借款人在公积金贷款完成审批后，若未在规定时间内结清贷款有什么后果？

　　贷款申请人应在接到公积金管理机构完成审批10个工作日内，配合银行结清原商业贷款或结清原商业贷款差额部分，未按时结清的，视为自动放弃“商转公”贷款申请，“商转公”贷款办理流程将终止，申请人不得再次向公积金管理机构申请“商转公”贷款。

　　#20

　　通过“直接置换”方式办理“商转公”贷款的，公积金贷款是打到个人账户吗？

　　不是。通过“直接置换”方式办理“商转公”贷款的，公积金贷款是直接打给原商业贷款银行机构指定的银行内部账户，用于抵冲原有商业贷款余额，不得打给个人账户。

　　#21

　　通过“直接置换”方式办理“商转公”贷款的，借款人为什么最后还要跑银行一次结清贷款？

　　由于公积金贷款受理到放款需要一定时限以及贷款放款到贷款入账有一定时间差，在这期间原商业贷款余额会产生新的利息，造成原商业贷款未能完全结清，故借款人需要再跑一次原商业贷款银行机构补足差额，办理结清手续。

　　#22

　　“商转公”业务开展到什么时候停止？

　　为防范和控制公积金资金流动性风险，“商转公”贷款业务实行动态调控机制，市住房公积金管理中心可根据资金流动性情况和资金调动实际对商转公业务适时启动、设定其他限定条件、暂停。